Россиянин сумел погасить ипотечный кредит на 12 лет раньше установленного срока, применив подход, о котором банки, как правило, не рассказывают заемщикам напрямую. Историей он поделился с редакцией ИА OmskMedia, подробно объяснив, за счет какого механизма удалось существенно сократить срок и переплату.
Ключевая особенность ипотечных кредитов заключается в том, что в первые годы выплаты основная часть ежемесячного платежа уходит на проценты, а не на погашение тела долга. По словам автора, анализ платежей за первый год показал, что около 90% средств фактически направлялись банку в виде процентов, и лишь незначительная доля уменьшала основной долг. Именно этот этап, по его словам, "работает на банк".
Чтобы изменить ситуацию, заемщик отказался от стандартной стратегии крупных досрочных платежей. Вместо этого он начал регулярно вносить небольшие суммы между датами обязательных ежемесячных платежей — в период, когда проценты за месяц еще не были окончательно зафиксированы. Такой подход позволял уменьшать тело долга чаще, а значит — запускать перерасчет процентов несколько раз в месяц.
Отдельный принцип, которого он придерживался, — отказ от снижения ежемесячного платежа. Несмотря на предложения банка уменьшить нагрузку, заемщик оставлял платеж прежним. Это приводило к тому, что с каждым месяцем все большая его часть направлялась именно на погашение основного долга, а не процентов. В результате срок кредита сокращался значительно быстрее.
В качестве примера приводится ситуация, когда дополнительный взнос в размере 8 тысяч рублей, внесенный через 10–12 дней после основного платежа, позволял сократить будущую процентную нагрузку на десятки тысяч рублей за весь срок кредита. Эффект объясняется не размером суммы, а частотой пересчета процентов.
Таким образом, основное правило, которое, по мнению автора, банки не афишируют, заключается в следующем: в ипотеке решающую роль играет не величина досрочного платежа, а момент его внесения и регулярность уменьшения тела долга. Чем чаще происходит перерасчет процентов, тем быстрее сокращается срок кредита и итоговая переплата.
