С 1 апреля 2025 года Центральный банк России вводит новые макропруденциальные лимиты (МПЛ) на выдачу ипотечных кредитов. Это решение направлено на сокращение риска дефолтов и стабилизацию финансовой системы. Но как новые ограничения отразятся на рынке недвижимости и ценах на квартиры? Разберёмся в подробностях.
Центробанк получает право вводить количественные ограничения на выдачу ипотеки, исходя из ситуации на рынке. Эти ограничения будут касаться в первую очередь заёмщиков с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом. В частности, речь идёт о тех, кто тратит более 80% своих доходов на обслуживание долга и делает первоначальный взнос меньше 20%. Для таких заёмщиков банки будут ограничены в возможности выдавать ипотеку, что усложнит процесс получения кредита для этого сегмента клиентов, пишет Life.ru (18+).
Ирина Векшина, консультант по ипотечному кредитованию "ИНКОМ-Недвижимости", отметила, что решение о применении этих лимитов будет зависеть от текущей экономической ситуации. Центральный банк будет корректировать параметры МПЛ, в зависимости от того, как развивается ситуация на рынке ипотечного кредитования и у застройщиков.
Согласно словам экспертов, новые ограничения затронут прежде всего заёмщиков с высокой долговой нагрузкой. Такие клиенты уже сталкиваются с трудностями при получении одобрения на ипотеку, и с введением МПЛ банки будут ещё более осторожно подходить к их заявкам.
Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "Гранель", подчёркивает, что если показатель долговой нагрузки (ПДН) заёмщика превышает 80%, это создаёт серьёзные риски просрочек и дефолтов, даже если первоначальный взнос составляет 20% и больше.
Ожидания по поводу влияния новых ограничений на цены недвижимости достаточно сдержаны. В целом, цены на жильё зависят от множества факторов, и ограничение ипотеки — не единственная причина изменения рыночной стоимости.
Максим Лазовский, владелец строительной компании "Дом Лазовского", отметил, что на рынке уже давно существует тенденция к осторожности при выдаче ипотечных кредитов. С 2024 года банки начали отказывать в кредите клиентам с высоким уровнем долговой нагрузки. Поэтому, по прогнозам экспертов, изменения, которые вступят в силу с 1 апреля, затронут лишь небольшую часть заёмщиков — порядка 5%.
При этом, по мнению Алексея Гусева, генерального директора "Главстрой-Недвижимости", коррекция цен на недвижимость будет минимальной. Он подчеркнул, что в текущих условиях 84% рынка обеспечиваются льготной ипотекой, которая уже сейчас стала труднодоступной. Более того, для девелоперов, которые работают с "неликвидными" квартирами, снижение цен на 5% может быть использовано как способ стимулировать спрос.
В целом, по мнению экспертов, введение макропруденциальных лимитов не приведёт к резкому падению цен на квартиры. Сложность в получении ипотеки для "сложных" заёмщиков была актуальна и раньше. С 1 апреля лишь около 5% заёмщиков могут столкнуться с дополнительными трудностями при получении ипотечного кредита.
Максим Лазовский добавил, что цены на материалы и стоимость рабочей силы остаются стабильными, что не создаёт предпосылок для резкого снижения цен на жильё. В случае, если девелоперы решат предложить скидки, это будет скорее исключением и касаться ограниченного числа объектов.
Таким образом, введение новых ограничений на ипотечное кредитование вряд ли вызовет кардинальные изменения на рынке недвижимости. Скорее всего, изменения будут носить локальный и умеренный характер, а основные тренды на рынке останутся прежними.
